所有する家や土地を担保に、金融機関からお金を借りる方法があります。一般に「不動産担保ローン」と呼ばれ、無担保ローンより大きな金額や長い返済期間を設定できる場合があります。
ただし、不動産価値が高ければ必ず借りられるわけではありません。収入・返済能力、既存の住宅ローン、資金使途、信用情報なども審査されます。そして返済できなければ、自宅を売却・競売で失う可能性があります。
不動産担保ローンの仕組み
金融機関は土地・建物に抵当権を設定し、融資を行います。契約どおり返済されている間、通常は所有者が住み続けられます。しかし返済が滞り、解決できなければ、債権者が担保権を実行して売却代金から回収する可能性があります。
融資額は不動産の査定額と同額ではありません。売却に要する期間・費用、先順位抵当権、物件の流通性などを考慮し、担保評価の一定割合までとされるのが一般的です。
どのような目的で利用される？
- 事業資金
- 既存借入れの借換え・一本化
- 相続税や代償金などの支払い
- リフォーム資金
- 教育費、医療費など
資金使途が自由な商品もあれば、事業資金不可・生活資金不可など用途が限定された商品もあります。商品名だけで判断せず、契約条件を確認してください。
住宅ローンが残っていても借りられる？
住宅ローンの抵当権がすでに設定されている場合、その金融機関が通常は第一順位です。新しい金融機関は第二順位以下となるため、担保余力が少なく、融資額が小さくなる、金利が高くなる、審査対象外になることがあります。
たとえば、不動産の担保評価が3,000万円でも、住宅ローン残高が2,500万円なら、単純に差額500万円を借りられるとは限りません。売却費用や評価掛目なども考慮されます。
住宅ローン契約には、無断で追加担保を設定することに制限がある場合があります。現在の金融機関へ事前確認せず進めないでください。
審査で確認される主な項目
- 不動産の所在地、種類、接道、築年数、権利関係
- 現在の住宅ローン残高と抵当権順位
- 申込者の収入、年齢、職業、返済能力
- 他の借入れと返済履歴
- 資金使途と返済計画
- 共有者・配偶者・家族の同意が必要か
- 賃貸中、借地、再建築不可などの制約
共有名義の家では、共有者全員の担保提供が求められることがあります。家族に知らせず自宅全体を担保にすることは難しいケースがあります。
主な選択肢
銀行・信用金庫等の不動産担保ローン
金利や融資期間は金融機関・資金使途で異なります。事業資金の場合は事業計画や決算資料が必要です。審査には不動産評価と抵当権設定登記があるため、時間と諸費用がかかります。
貸金業者の不動産担保ローン
銀行より柔軟な場合がある一方、金利、事務手数料、違約金、期限前返済手数料などを慎重に比較します。金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで登録を確認し、無登録業者を利用してはいけません。
金融庁は、個人が自宅を担保に貸金業者から借りる場合、総量規制の対象となることがあると案内しています。不動産担保だから年収に関係なく借りられる、とは限りません。
リバースモーゲージ
主に高齢者が自宅を担保に借り、契約者の死亡時などに自宅売却や相続人の一括返済で元金を返す仕組みです。年齢、物件地域、資金使途、評価見直し、相続人の同意などの条件があります。
住宅金融支援機構の【リ・バース60】は、提携金融機関が提供する住宅ローンで、毎月の支払いは原則利息のみです。住宅の建設・購入・リフォーム・住宅ローン借換えなどに使いますが、生活資金には使えません。
【リ・バース60】には、担保売却後に債務が残った場合の扱いが異なるノンリコース型とリコース型があります。金融機関ごとの条件を確認してください。
リースバック
家を売却して代金を受け取り、買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。融資ではなく売却なので、所有権を失い、家賃が必要になります。買戻し条件や賃貸期間を含め、不動産担保ローンとは分けて比較します。
かかる主な費用
- 不動産鑑定・調査手数料
- 融資事務手数料
- 金銭消費貸借契約書の印紙税
- 抵当権設定登記の登録免許税
- 司法書士報酬
- 火災保険に関する費用
- 繰上返済・解約手数料
広告金利だけでなく、借入期間全体の支払総額で比較します。変動金利では、金利上昇時に返済負担が増えます。
返済が難しい場合のリスク
返済が滞ると、遅延損害金、一括返済請求、担保不動産の売却・競売へ進む可能性があります。売却代金で完済できなければ、商品や契約によって残債が残ります。
すでに返済が苦しい状態で新たな担保融資を受けると、一時的にしのげても債務が増えるだけの場合があります。返済のための借入れを検討しているなら、売却、借換え、返済条件変更、債務整理なども含め、金融機関、弁護士、司法書士へ早めに相談してください。
契約前のチェックポイント
- 借入目的に合った商品か
- 金利は固定か変動か
- 毎月返済額と総返済額はいくらか
- 手数料・登記費用・違約金はいくらか
- 返済できない場合、いつ担保処分へ進むか
- 売却代金で不足した場合、残債はどうなるか
- 家族・相続人への影響は何か
- 金融庁等で登録を確認できる事業者か
「審査なし」「誰でも高額融資」「今日中に現金」といった広告には注意してください。白紙への署名、実印・権利証の安易な預け入れ、内容不明の所有権移転登記には応じないでください。
よくある質問
Q. 無職や年金収入でも借りられますか？
商品によります。通常の不動産担保ローンは返済能力も審査します。高齢者向けのリバースモーゲージでも、年齢、収入、物件、資金使途などの条件があります。
Q. 家族名義の家を担保にできますか？
所有者本人の同意と担保提供が必要です。本人に無断で担保設定することはできません。
Q. 担保に入れたらすぐ家を取られますか？
契約どおり返済している間、通常は住み続けられます。ただし返済不能になれば、売却・競売により失う可能性があります。
まとめ
家を担保にした借入れは、まとまった資金を調達できる可能性がある一方、返済できなければ住まいを失う重大なリスクがあります。不動産価格だけでなく、返済能力、既存ローン、家族・相続への影響を確認し、複数の選択肢を比較しましょう。
