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マンションの共用部分とは？廊下・窓・バルコニーの扱いを解説

共用部分とは、マンションで各住戸の所有者が単独所有する専有部分以外の、建物の部分や附属設備です。エントランスや廊下だけでなく、建物を支える柱・外壁、窓ガラスなども該当することがあります。

代表的な共用部分

• エントランス、廊下、階段、エレベーター
• 屋上、外壁、基礎、柱、床スラブ
• 集会室、管理員室
• 給排水の立て管、消防設備、共用配線
• 駐車場、駐輪場、ごみ置場
• 窓枠・窓ガラス、玄関扉の外側

具体的な範囲は建物の構造と管理規約で確認します。

法定共用部分と規約共用部分

構造上、区分所有者全員または一部の利用に供される廊下・階段などは法定共用部分です。管理員室や集会室など、本来は独立した区画でも規約により共用部分とされるものを規約共用部分といいます。

バルコニーは自由に使える？

標準的な規約では、バルコニーは共用部分ですが、その住戸の居住者に専用使用権が認められます。「専用で使える」と「自分の所有物」は別です。

避難経路になるため、避難ハッチや隔て板の前に動かせない物を置かない、勝手に床へ穴を開けないなどの制限があります。

窓・玄関扉は勝手に交換できない

国土交通省の標準管理規約では、窓枠・窓ガラスは専有部分に含めず、玄関扉も錠と室内側の塗装部分以外は共用部分とする例が示されています。断熱窓や扉へ交換したい場合は、管理組合の承認や一斉改修の確認が必要です。

修繕費は誰が負担する？

共用部分の通常管理・大規模修繕は、管理費や修繕積立金を財源として管理組合が行うのが基本です。ただし専用使用部分の通常の手入れや、居住者の故意・過失による損傷は個人負担となる場合があります。

給排水管は、立て管が共用部分、住戸内の枝管が専有部分となる例がありますが、構造上一体のため規約と工事範囲の確認が重要です。

購入前に見る資料

• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 管理費・修繕積立金と滞納状況
• 総会議事録
• 駐車場・駐輪場の利用条件
• ペット、リフォーム、窓改修の規定

2026年4月施行の改正区分所有法を踏まえ、標準管理規約も改正されています。実際のマンションでは、そのマンション自身の現行規約が適用されます。

よくある質問

共用廊下に自転車や荷物を置けますか？

消防・避難や規約上の問題があります。指定場所以外には置かないのが基本です。

配管から漏水したら誰の責任ですか？

漏水箇所が専有部分か共用部分か、原因が何かで変わります。管理会社へ早急に連絡します。

共用部分を自分だけで売れますか？

通常、専有部分と切り離して共用持分だけを処分することはできません。