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専有部分とは？マンションで自分のものになる範囲

専有部分とは、区分所有者が単独で所有する住戸部分です。ただし、室内から見えるものがすべて自由に交換・改造できるわけではありません。専有部分の範囲は区分所有法だけでなく、そのマンションの管理規約や使用細則で確認します。

専有部分と共用部分

一般に、住戸内の内装、室内扉、専有部分内の設備などは専有部分です。一方、建物を支える柱、梁、床スラブ、躯体壁、廊下、階段、エレベーター、共用の配管・設備などは共用部分です。

壁や床は、仕上げ材までが専有部分で、その奥のコンクリート躯体は共用部分とする規約が一般的です。釘打ちや配管工事でも共用部分へ影響する場合があります。

バルコニー・窓・玄関扉は自由に変えられない

バルコニー、窓枠・窓ガラス、玄関扉などは、共用部分でありながら特定の住戸が日常的に使う「専用使用部分」とされることが一般的です。勝手な交換、塗装、物置の設置などはできず、修繕や費用負担も規約に従います。

災害時の避難経路になるバルコニーでは、避難ハッチや隔て板の前へ物を置かないことも重要です。

配管は場所と役割で区分が変わる

住戸だけに接続する枝管でも、床スラブの下や共用立て管との関係により扱いが異なります。漏水時の責任や修理費を決める際は、管理規約、配管図、保険、事故原因を確認します。

リフォーム前に管理規約を確認する

専有部分の工事でも、管理組合への事前申請や承認が必要なことがあります。特に次の工事は注意が必要です。

• フローリングの遮音等級変更
• 水回りの位置変更や配管工事
• 壁の撤去、エアコン配管穴の新設
• 窓ガラス、サッシ、玄関扉の交換
• 工事時間、資材搬入、エレベーター使用

面積表示が違って見える理由

登記簿の専有面積は壁の内側で測る「内法面積」が基本です。販売図面では壁の中心線から測る「壁芯面積」が使われることが多く、同じ住戸でも数字が異なります。住宅ローン控除など面積要件を確認するときは、どの面積かを確かめましょう。

2026年の制度改正と確認ポイント

改正区分所有法は2026年4月1日に施行され、国土交通省のマンション標準管理規約も関連改正を踏まえて更新されています。ただし、標準管理規約がそのまま各マンションの規則になるわけではありません。購入・工事前には対象マンションの最新の管理規約と総会決議を確認します。

よくある質問

バルコニーは自分のものではないのですか？

一般には共用部分に専用使用権が設定されています。日常使用はできますが、改造や占有方法には制限があります。

窓ガラスが割れたら誰が交換しますか？

共用部分でも通常使用に伴う費用を区分所有者負担とする規約があります。原因や保険も含め管理会社へ確認してください。

室内なら自由にリフォームできますか？

専有部分でも、構造、防音、配管、共用部分へ影響する工事は制限されます。工事契約前に承認条件を確認しましょう。