GOOD EYE 不動産の味方｜よくある相談

マンションはどこまで自分のもの？専有部分と共用部分を解説

マンションを購入すると、部屋の中はすべて自由に使えると思うかもしれません。しかし、マンションには自分が所有する「専有部分」と、区分所有者全員で共有する「共用部分」があります。

さらに、共用部分でありながら特定の住戸が日常的に使う「専用使用部分」もあります。リフォームや設備交換の前には、登記だけでなく管理規約を確認することが大切です。

自分の所有権がある「専有部分」

専有部分は、構造上・利用上独立し、区分所有権の対象となる住戸部分です。一般的な管理規約では、次のような範囲が含まれます。

• 住戸内の内装や仕上げ
• 躯体を除く天井・床・壁の部分
• 室内ドア
• キッチン、浴室、洗面台などの住戸内設備
• 専有部分内にある一定の配管・配線
• 玄関扉の錠と室内側の塗装部分

ただし、専有部分でも自由に工事できるとは限りません。床材、防音、配管、電気容量、工事時間などについて、管理規約や使用細則で制限されることがあります。

区分所有者全員の「共用部分」

一般的には次のような場所・設備が共用部分です。

• エントランス、廊下、階段
• エレベーター
• 屋上
• 建物の柱、梁、床スラブ、外壁などの躯体
• 管理員室、集会室
• 共用の給排水管、電気・消防設備
• 敷地、駐車場、駐輪場

共用部分の持分は、通常、専有部分と切り離して自由に売ることはできません。マンションを売却すると、専有部分と敷地利用権、共用部分の持分が一体として移転します。

間違いやすい窓・玄関扉・バルコニー

窓ガラスと窓枠

国土交通省の標準管理規約では、窓枠と窓ガラスは専有部分に含めない考え方が示されています。勝手に窓の種類、色、形状を変更できないのが一般的です。

玄関扉

玄関扉は、錠と室内側の塗装部分を除き、共用部分として扱う規約が一般的です。外側の色を塗り替えたり、扉そのものを交換したりする場合は、管理組合への確認が必要です。

バルコニー・専用庭

バルコニーや専用庭は共用部分ですが、その住戸に専用使用権が設定されていることが一般的です。「自分だけが使える」ことと「自分だけの所有物」は同じではありません。

避難経路となるため、避難ハッチや隔て板の前へ物を置くことはできません。物置の固定、大規模な植栽、床への穴あけなども規約で制限される場合があります。

国土交通省のマンション管理状況チェックシートも、管理規約で専有部分と共用部分の範囲を確認するよう案内しています。

配管はどこまで自分のもの？

配管は位置や用途によって扱いが異なります。住戸だけに供給する枝管でも、躯体内部や共用部分にある部分は共用部分として扱われることがあります。

漏水時の修理費や責任範囲は、「どこから漏れたか」「誰の管理範囲か」「管理規約でどう定めているか」で判断されます。自己判断で工事せず、管理会社や管理組合へ連絡しましょう。

リフォーム前に確認すること

1. 管理規約と使用細則
2. 専有部分と共用部分の範囲
3. 工事申請の期限と承認
4. 床材の遮音性能
5. 配管・配線・躯体への影響
6. 工事時間と搬入経路
7. 近隣住戸への案内

2026年4月には改正区分所有法が施行され、国土交通省の標準管理規約も2025年に改正されています。ただし、実際のルールは各マンションの現行管理規約が基準です。国土交通省「マンション標準管理規約」と、対象マンションの規約を併せて確認してください。

購入・売却時に確認したい資料

• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 管理費・修繕積立金
• 専用使用権の内容
• リフォーム履歴と工事承認書
• 駐車場・駐輪場の利用条件

内覧で部屋を見るだけでは、権利や管理ルールは分かりません。重要事項説明の前にも資料を確認し、疑問点を整理しておきましょう。

よくある質問

バルコニーへ物置を置けますか？

規約、避難経路、床への固定の有無などによります。使用前に管理会社・管理組合へ確認してください。

窓を二重窓にできますか？

室内側へ内窓を設置できる場合はありますが、既存窓は共用部分であることが一般的です。工法を含めて事前承認を確認します。

専有部分なら自由に間取り変更できますか？

躯体、共用配管、消防設備などへ影響する工事はできません。専有部分内でも管理規約に基づく申請が必要な場合があります。

まとめ

マンションで「自分のもの」といえる中心は専有部分ですが、窓、玄関扉、バルコニー、躯体、配管などは共用部分や専用使用部分であることが多くあります。購入、リフォーム、売却の前には、必ず対象マンションの管理規約を確認しましょう。