GOOD EYE 不動産の味方｜購入

重要事項説明とは？不動産購入前に確認するポイント

重要事項説明とは、不動産の売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が買主などへ、物件と取引条件に関する重要事項を説明する手続きです。宅地建物取引業法第35条に基づくため、重要事項説明書は「35条書面」とも呼ばれます。

これは書類を読み上げるだけの形式的な手続きではありません。購入目的どおりに使えるか、予想外の負担や制限がないかを契約前に確認する重要な機会です。

誰が、いつ説明する？

宅地建物取引士が、取引士証を提示して説明します。説明は売買契約の成立前に行われます。

重要事項説明書は、相手方の承諾など所定の要件を満たせば電子的に提供でき、テレビ会議等を使うIT重説も可能です。対面でもITでも、質問でき、内容を理解できる環境が必要です。国土交通省「重要事項説明書等の電磁的方法による提供」

主な説明内容

権利関係

• 登記名義人
• 所有権、地上権、賃借権
• 抵当権などの負担
• 区分所有建物の敷地権

法令上の制限

• 用途地域、建ぺい率、容積率
• 高さ・防火・景観などの制限
• 再建築や増改築への影響

道路・インフラ・災害

• 接道状況、私道負担
• 上下水道、ガス、電気
• 水害ハザードマップ上の所在地
• 土砂災害、津波など法定説明事項

契約条件

• 手付金など代金以外の金銭
• 契約解除、違約金
• 住宅ローン特約
• 契約不適合責任
• 引渡し条件

マンション特有の事項

• 管理費、修繕積立金
• 滞納の有無
• 管理規約、使用細則
• 専有部分・共用部分
• 長期修繕計画

契約書との違い

重要事項説明書は、物件の状態・権利・法令・取引条件について契約前に説明する書類です。売買契約書は、売主と買主が合意した権利義務を定める書類です。

同じ日に説明と契約を行うことはありますが、役割は異なります。重要事項説明書へ署名したことだけで、通常は売買契約が成立するわけではありません。

事前に書類をもらう

専門用語が多いため、可能であれば重要事項説明書と売買契約書の案を事前に受け取りましょう。

確認したい点へ印を付け、次のように具体的に質問します。

• 建て替えや増築は可能か
• 道路は公道か私道か
• 越境・境界問題はないか
• ハザード区域と避難場所はどこか
• 修繕積立金の値上げ予定はあるか
• 住宅ローンが否決された場合の期限と手続きは何か

説明で分からないことがあったら

その場で質問し、必要なら契約までの時間を取ります。「皆さん同じ条件です」「難しいので気にしなくてよい」という説明だけで進めず、自分の購入目的への影響を確認してください。

口頭で受けた重要な説明が書面にない場合は、どの書類に反映されるか確認します。

IT重説を受ける場合

1. 書面が手元にあり、画面で読めるか
2. 通信と音声が安定しているか
3. 宅地建物取引士証を確認できるか
4. 質問できる時間があるか
5. 電子書面を保存・印刷できるか

電子書面の提供には、方法の説明と相手方の承諾、改変を確認できる措置などの要件があります。

よくある質問

重要事項説明の当日に契約しないといけませんか？

必ず同日に契約する必要はありません。疑問が残る場合は確認時間を求めましょう。

家族も一緒に聞けますか？

可能です。資金や入居に関わる家族が同席すると認識をそろえやすくなります。

説明後に問題が見つかったら必ず解除できますか？

自由に解除できるとは限りません。契約前ならまず説明の訂正・追加調査を求め、契約後は契約条項と事実関係を確認します。