GOOD EYE 不動産の味方｜登記

土地家屋調査士とは？測量・境界・表示登記の専門家

土地家屋調査士は、不動産の物理的な状況を調査・測量し、土地や建物の「表示に関する登記」を正しく登記記録へ反映する専門家です。土地の境界や面積、建物の新築・増築・解体などで関わります。

表示に関する登記とは

登記記録には、所有者や抵当権などの権利に関する情報と、土地・建物の物理的状況があります。表示に関する登記には、土地の所在、地番、地目、地積、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記録されます。

土地家屋調査士は、所有者に代わり、表示登記に必要な調査・測量と申請手続きを行います。

主な依頼場面

土地の境界を確認したい

法務局資料、過去の測量図、境界標、現地状況を調査し、必要に応じて隣接所有者や道路管理者と境界確認を進めます。売却時の確定測量でも中心的な役割を担います。

土地を分けたい・まとめたい

一筆の土地を複数に分ける分筆登記、複数の土地を一筆にまとめる合筆登記を扱います。相続による分割、土地の一部売却、建売計画などで必要になります。

地目や面積が現況と違う

畑を宅地として利用するなど、利用状況が変わった場合の地目変更登記や、登記面積に誤りがある場合の地積更正登記を検討します。農地法など別の手続きが必要な場合もあります。

建物を新築・増築・解体した

新築した建物の表題登記、増築や構造変更の表題部変更登記、解体した建物の滅失登記を扱います。未登記建物の調査・登記も相談対象です。

司法書士との違い

土地を測量して分筆し、その後に一部を売却する場合など、両者が連携します。不動産会社が窓口を整理することもあります。

測量士との違い

測量士は公共測量や土木・建設に必要な測量を幅広く扱います。一方、土地家屋調査士は不動産の表示登記と筆界確認に関する業務を担います。「測ること」が同じでも、目的と申請権限が異なります。

境界と筆界は同じ？

一般に境界と呼ばれるものには、登記上の土地の範囲を示す筆界と、所有権の範囲を示す所有権界があります。両者が一致しているとは限りません。土地家屋調査士は資料と現地を調査し、筆界に関する専門知識をもって手続きを進めます。

費用と期間が変わる要因

土地の広さ、形状、隣接地数、道路や水路との境界協議、過去資料、境界標、遠方所有者、分筆の有無などで変わります。依頼前に業務範囲、追加費用、完了見込みを確認してください。

よくある質問

売却には必ず確定測量が必要ですか？

法律上一律に必須ではありませんが、契約条件や買主の利用目的によって求められます。境界不明や面積差がある土地では重要です。

境界でもめていても依頼できますか？

調査や話合いの支援は可能です。紛争性が強い場合は、弁護士や境界問題相談センターとの連携が必要です。

建物を解体したら何を依頼しますか？

建物滅失登記を依頼します。登記上の建物と現況が一致しない場合は追加調査が必要です。