GOOD EYE 不動産の味方｜住宅ローン

住宅ローン審査では何を見られる？人・返済力・物件の確認項目

住宅ローン審査は年収だけで決まりません。金融機関は「借りる人」「返済計画」「購入物件」を総合して、長期間返済できるか、万一のとき担保価値があるかを判断します。金融機関ごとに審査基準が異なり、同じ人でも結果が変わります。

借りる人について見る項目

• 年齢と完済時年齢
• 年収、勤務先、雇用形態、勤続年数
• 自営業者なら申告所得・事業実績
• 配偶者収入や収入合算方法
• 健康状態と団体信用生命保険
• 国籍、居住状況など商品ごとの要件

転職直後や独立直後でも一律に不可ではありませんが、収入の継続性を示す資料が増えることがあります。

返済負担率と他の借入

返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合です。住宅ローンだけでなく、自動車ローン、カードローン、教育ローン、スマートフォン端末の分割、クレジットのリボ払い等も含めて判断されます。

フラット35では年収400万円未満は総返済負担率30％以下、400万円以上は35％以下が利用条件ですが、上限まで借りることと無理なく返せることは別です。固定資産税、管理費、教育費、修繕費も含めて家計上の安全額を決めます。

信用情報では何が分かる？

金融機関は本人同意のもと、信用情報機関で借入残高、支払状況、延滞、申込み履歴等を確認します。過去の延滞だけでなく、申告していない借入があると説明の整合性を疑われます。

不安があれば、信用情報機関の本人開示制度で確認できます。短期間に多数の金融機関へ無計画に申込むことや、本審査前に新たな借入・分割購入をすることは避けます。

物件も審査される

借りる人に問題がなくても、再建築不可、接道不足、違法増築、旧耐震、借地、共有持分、担保評価不足などで希望額を借りられない場合があります。売買価格より金融機関の評価が低ければ、自己資金を求められることもあります。

中古住宅は登記面積と現況、建築確認、検査済証、増改築、管理状態などを早めに確認します。

事前審査と本審査

事前審査は申告情報と概要資料による早期確認、本審査は収入証明・売買契約書・物件資料・団信告知等を用いた正式審査です。事前承認は融資実行の保証ではありません。転職、退職、借入増加、申告相違、物件問題があれば結果が変わります。

よくある質問

年収が高ければ必ず通りますか？

必ずではありません。他の借入、信用情報、完済時年齢、収入の安定性、物件評価等を総合判断します。

カードを持っているだけで不利ですか？

保有だけで一律に不利とは限りませんが、キャッシング枠や利用残高を考慮する金融機関があります。不要な枠は整理を検討します。

審査に落ちた理由を教えてもらえますか？

詳細な審査基準や否決理由は開示されないのが一般的です。申告内容、信用情報、返済比率、物件資料を見直し、別商品も検討します。