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住宅ローン控除とは？2026年の要件・控除額・確定申告

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅ローンを利用して自宅を取得・増改築し、一定要件を満たした場合に、年末のローン残高等を基に所得税から控除する制度です。所得税から引ききれない一部が住民税から控除される場合もあります。

2026年度改正で適用期限が延長

2026年度税制改正により、入居期限は2030年12月31日まで5年間延長されました。高い省エネ性能を持つ既存住宅への支援拡充や、新築・既存住宅の床面積要件の緩和なども行われています。

控除率は原則0.7％ですが、実際の控除額は年末残高、住宅の取得対価、住宅区分ごとの借入限度額、納めた所得税等によって決まります。「年末残高×0.7％が必ず全額戻る」という意味ではありません。

主な要件

• 控除を受ける本人が主として居住する
• 引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居する
• 住宅ローンの償還期間が10年以上ある
• 合計所得金額が原則2,000万円以下
• 店舗併用住宅は床面積の2分の1以上が居住用
• 対象となる床面積・省エネ性能等を満たす

床面積は原則40平方メートル以上へ緩和されていますが、所得1,000万円超の方や子育て世帯等への上乗せを利用する方は50平方メートル以上です。登記簿面積で判断する点にも注意します。

住宅性能で借入限度額・期間が変わる

認定長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準、省エネ基準適合住宅、その他住宅、新築・既存住宅で限度額と控除期間が異なります。子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せ措置があります。販売図面の表現だけでなく、性能を証明する書類を確認します。

初年度は確定申告する

給与所得者でも初年度は原則として確定申告が必要です。登記事項証明書、売買契約書、年末残高証明書、住宅性能を示す書類、補助金の決定通知等を準備します。2年目以降は勤務先の年末調整で受けられる場合があります。

補助金・繰上返済との関係

補助金を受けた場合は取得対価から差し引いて計算することがあります。繰上返済により返済期間が10年未満になると、その後の控除を受けられなくなる可能性があります。実行前に金融機関・税務署等へ確認しましょう。

よくある質問

中古住宅も対象ですか？

対象になり得ます。2026年度改正では省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されています。

現金で家を買っても使えますか？

住宅ローン控除は一定の借入を利用する制度なので、現金購入では利用できません。

控除額は不動産会社が確定できますか？

概算案内はできますが、個人の税額を確定するのは税務申告です。税務署・税理士へ確認してください。