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所有権移転登記とは？不動産購入時の費用と決済の流れ

所有権移転登記とは、売買・贈与・相続などにより不動産の所有者が変わったことを登記簿へ記録する手続きです。中古住宅、マンション、土地の購入では、売主から買主へ売買を原因として所有権を移転します。

なぜ決済日に登記する？

決済日は買主が残代金を支払い、売主が所有権と鍵を引き渡します。代金を払ったのに名義が移らない、名義を移したのに代金が払われない事態を避けるため、司法書士が本人・権利証・抹消書類等を確認してから融資と送金を進めます。

売主・買主の主な書類

売主は登記識別情報または権利証、印鑑証明書、実印、本人確認書類などを準備します。登記住所・氏名が現在と異なれば、移転前に変更登記が必要です。

買主は住民票、本人確認書類、認印等を準備し、住宅ローン利用時は抵当権設定書類も用意します。取引・司法書士によって異なるため、一覧表で早めに確認します。

費用の内訳

• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 登記事項証明書等の実費
• 住所変更、抵当権設定・抹消等の関連登記費用

登録免許税は固定資産税評価額、土地・建物、取得原因、住宅用家屋の軽減要件等で変わります。売買価格に税率を掛けるとは限りません。資金計画には概算を入れ、契約後に司法書士の見積りを確認します。

新築は「保存登記」もある

未登記の新築建物は、表題登記で建物の物理的状況を記録し、最初の所有者について所有権保存登記を行います。建売住宅では土地の所有権移転、建物の表題・保存、抵当権設定など複数の登記が関係します。

登記完了後に確認すること

司法書士から登記完了証、登記識別情報通知、登記事項証明書等を受け取り、氏名・住所・持分・対象不動産・抵当権を確認します。登記識別情報は再発行されないため、目隠し部分を開けず安全に保管します。

よくある質問

所有権移転登記をしなくても住めますか？

登記がなければ第三者へ所有権を対抗できず、通常の売買決済では必須の手続きです。

買主が自分で申請できますか？

本人申請は制度上可能ですが、売買・融資では同時履行と担保設定の確実性から司法書士へ依頼するのが一般的です。

登記名義は後から夫婦共有に変えられますか？

変更には持分移転登記、金融機関の承諾、贈与税等の検討が必要です。購入資金に合わせて契約前に決めます。