GOOD EYE 不動産の味方｜投資

不動産投資は節税になる？税金だけで判断しない収支の考え方

不動産投資で税負担が軽くなるケースはありますが、「買えば必ず節税」「赤字ほど得」ではありません。手元のお金が減る本当の赤字と、減価償却による会計上の赤字を分け、保有中から売却までの収支で判断する必要があります。

不動産所得の基本

家賃等の収入から、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、借入金利子、減価償却費など適正な必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。ローン元金の返済は必要経費ではありません。

節税といわれる主な仕組み

減価償却

建物の取得価額を法定耐用年数等に応じて費用化します。支出済みの取得費を年ごとに配分するもので、土地は減価償却できません。建物割合や耐用年数を都合よく設定してよいわけではありません。

損益通算

不動産所得の損失を一定範囲で給与所得等と通算できる場合があります。ただし、土地取得のための借入金利子に対応する赤字など、通算対象外となる部分があります。国外中古建物の損失にも制限があります。

「税金が戻る」より確認したい数字

• 家賃から現金支出を引いた年間キャッシュフロー
• 空室・滞納・原状回復を見込んだ実質収入
• 大規模修繕と設備交換の時期
• 金利上昇後の返済額
• 売却価格から残債・費用・税を引いた手取り

所得税が20万円減っても、物件運営で50万円の現金赤字なら資産形成が成功とは限りません。

売却時の税金にも注意

減価償却した建物は、譲渡所得計算上の取得費が減ります。そのため保有中の税負担が軽くても、売却時の譲渡益が大きくなることがあります。所有期間で税率区分も変わるため、出口を含めた試算が必要です。

よくある質問

高所得者ほど必ず節税効果が高いですか？

税率だけでなく、物件の建物割合、耐用年数、借入、所得区分、将来売却で変わります。

赤字申告なら現金が残りますか？

一致しません。減価償却による赤字か、空室や返済による現金赤字かを分けます。

節税額は不動産会社に計算してもらえば十分ですか？

物件説明と税務判断は別です。税理士へ本人の所得・資産状況を示して確認してください。