GOOD EYE 不動産の味方｜投資

不動産投資の利回りとは？表面利回りと実質利回りを解説

利回りとは、投じた金額に対して、1年間でどれくらいの収益が見込めるかを割合で示したものです。不動産投資では物件を比較する目安になりますが、広告の利回りだけで収益性を判断するのは危険です。

表面利回りとは

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って計算します。

```text 表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100 ```

例えば、価格2,000万円、月額家賃10万円なら、年間家賃収入は120万円、表面利回りは6％です。

計算が簡単で比較しやすい反面、購入時の諸費用や運営費、空室を考慮していません。広告では満室時の想定賃料を基に表示される場合もあります。

実質利回りとは

実質利回りは、年間家賃収入から運営費を差し引き、物件価格と購入時諸費用の合計で割る考え方です。

```text 実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間運営費） ÷（物件価格＋購入時諸費用）×100 ```

年間運営費には、管理費・修繕積立金、賃貸管理料、固定資産税、保険料、共用部費用、修繕費などを含めます。何を含めるかで数字が変わるため、計算条件をそろえて比較しましょう。

利回りが高ければよい物件？

高利回りには、価格が安い、賃料が高いという魅力がある一方、次の事情が隠れている場合があります。

• 空室期間が長い
• 現在の賃料が相場より高く、退去後に下がる
• 建物が古く修繕費がかかる
• 管理状態が悪い
• 借地や再建築などの条件がある
• 売却時の買い手が限られる
• 周辺の賃貸需要が弱い

逆に、駅に近い、管理状態が良い、賃貸需要が安定している物件は価格が高く、表面利回りが低く見えることがあります。

購入前に確認する数字

1. 現在の賃料と周辺相場
2. 入居期間と滞納の有無
3. 過去の空室期間
4. 管理費・修繕積立金と値上げ予定
5. 固定資産税・保険・管理委託費
6. 原状回復や設備交換の見込み
7. 購入諸費用
8. 住宅ローンではなく投資用融資の条件

借入れをすると手残りは変わる

利回りは物件そのものの収益性を見る指標で、融資返済後の手残りとは異なります。借入金利、返済期間、自己資金額によってキャッシュフローは変わります。

月々の収入から運営費と返済額を引き、空室や突発修繕があっても資金が不足しないかを確認しましょう。

よくある質問

利回りは何％ならよいですか？

地域、築年数、構造、権利、管理状態、融資条件で異なり、一律の基準はありません。同条件の物件と比較します。

想定利回りと現行利回りの違いは？

想定利回りは満室想定賃料などを基にすることがあり、現行利回りは現在の賃料収入を基にします。賃貸借契約と入金状況を確認してください。

自宅用住宅ローンで投資物件を買えますか？

通常は利用できません。居住用と投資用では融資商品と審査が異なります。