GOOD EYE 不動産の味方｜不動産相談集

家を貸すときの注意点｜転勤・住み替え前に確認したい実務

転勤、住み替え、相続などで使わなくなった家を、売らずに貸す方法があります。家賃収入を得ながら所有を続けられますが、「また住みたくなったら退去してもらえばよい」と簡単には考えられません。

住宅ローン契約、借家契約、修繕義務、空室、税金、将来の売却まで確認してから判断しましょう。

最初に住宅ローンを確認する

住宅ローンは、契約者本人や家族が住むことを前提とする商品が一般的です。金融機関へ無断で第三者に貸すと、契約違反として事情説明や一括返済を求められる可能性があります。

転勤などやむを得ない事情では、金融機関の承諾を得て賃貸できる場合があります。必ず貸し出す前に相談し、承諾の条件や金利変更の有無を確認してください。

住宅ローン控除も、本人が居住しなくなれば原則としてその期間は適用できません。再入居した場合の再適用には要件があります。税務署または税理士へ確認します。

普通借家と定期借家の違い

普通借家契約

契約期間が満了しても更新されることがあり、貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには正当事由が必要です。「2年契約だから2年後に必ず戻れる」とは限りません。

定期借家契約

契約期間の満了により、更新なく終了する契約です。将来自宅へ戻る時期が決まっている場合に検討できます。ただし、契約書とは別の事前説明など、法律上の方式を守る必要があります。期間や建物用途によっては終了通知も必要です。

定期借家なら必ず借主が見つかるとは限らず、普通借家より家賃や募集条件が不利になることもあります。

貸す前に収支を計算する

家賃がそのまま利益になるわけではありません。少なくとも次の支出を見込みます。

• 管理委託料
• 入居者募集・契約関係費用
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険、地震保険、賠償責任保険
• 管理費・修繕積立金（マンション）
• 設備修理、退去後工事
• 空室期間中のローン返済・光熱費
• 税理士費用など

家賃相場は、同じ地域・広さだけでなく、築年数、設備、駐車場、駅距離、契約種類で比較します。住宅ローン返済額を基準に家賃を決めても、市場が受け入れるとは限りません。

貸主が負担する修繕がある

給湯器、エアコン、給排水、雨漏りなど、借主の責任ではない故障は貸主側の修繕となることが一般的です。設備として契約書へ記載した物は、故障時の対応が必要になります。

古い設備を残す場合は、設備として修理対象にするか、性能保証をしない残置物として扱うかを契約前に整理します。単に「残置物」と書けばすべて責任を免れるとは限らないため、使用・修理・撤去の条件を明確にします。

入居者選びと保証

入居審査では、収入、勤務先、入居人数、ペット、保証会社などを確認します。国籍、障害、高齢などを理由に一律拒否するのではなく、家賃債務保証、見守り、緊急連絡先など現実的な条件を検討します。

家賃保証会社を利用しても、建物修繕、近隣対応、すべての損害が保証されるわけではありません。保証範囲、免責、立替期間を確認してください。

管理を自分でするか委託するか

自主管理は委託料を抑えられますが、家賃回収、修理受付、苦情、更新、退去精算を貸主が行います。遠方転勤や初めての賃貸なら、管理会社へ委託するほうが対応しやすい場合があります。

管理委託契約では、業務範囲、修理を事前承認なく発注できる金額、滞納対応、解約条件、入居者から受け取る費用を確認します。

原状回復トラブルを防ぐ

国土交通省のガイドラインでは、経年変化や通常使用による損耗の修繕費は賃料に含まれるという考え方が基本です。借主の故意・過失や通常使用を超える損耗は借主負担となり得ます。

入居前に室内写真とチェックリストを作成し、傷・汚れ・設備状態を貸主と借主で共有します。特約を設ける場合は、負担内容と金額の考え方を具体的に説明します。

税金と確定申告

家賃、共益費、礼金、更新料などは不動産収入に関係します。不動産所得は原則として、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

固定資産税、保険料、管理費、修繕費、減価償却費、借入金利子などが必要経費になり得ますが、元金返済は経費ではありません。自宅時代と賃貸期間が混在する費用や、資本的支出と修繕費の区分にも注意が必要です。

赤字なら必ず税金が戻るわけではなく、土地取得に係る借入利子など損益通算に制限される項目があります。税理士・税務署へ確認してください。

マンションを貸す場合

管理規約で賃貸が禁止されていなくても、入居届、賃貸借契約書の提出、所有者の連絡先、ペット、駐車場などの手続があります。区分所有者は貸した後も管理費・修繕積立金を負担し、借主にも規約を守らせる必要があります。

売却への影響

入居中の物件を売る場合、買主は賃貸人の地位を引き継ぐオーナーチェンジ取引となるのが一般的です。自己居住用の買主へ空室で売る場合より、買主層や価格評価が変わる可能性があります。

数年後に売る予定なら、契約種類と退去時期を売却計画に合わせます。

よくある質問

Q. 1年間だけ貸して必ず返してもらえますか？

普通借家では期間満了だけで当然終了するとは限りません。期間を限定するなら、要件を満たす定期借家契約を検討します。

Q. 家賃で住宅ローンを払えれば問題ありませんか？

空室、修繕、税金、管理費を差し引いた収支で判断します。また、金融機関の承諾が必要です。

Q. 自分で入居者を探して契約できますか？

可能ですが、契約、重要事項、入居審査、保証、管理には専門知識が必要です。宅建業者へ媒介・管理を依頼する方法が一般的です。

まとめ

家を貸すと、長期間にわたる貸主の責任が生じます。住宅ローン、普通借家・定期借家、修繕、管理、税金、将来売却を一体で検討し、家賃だけで判断しないことが重要です。