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リバースモーゲージとは？自宅を担保に老後資金を借りる仕組み

リバースモーゲージは、自宅などを担保に資金を借り、契約者の死亡時等に相続人の返済または担保不動産の売却で元金を返す仕組みです。自宅に住み続けながら資金を得られる一方、金利、担保評価、相続人への影響を理解する必要があります。

基本的な仕組み

金融機関が年齢、収入、物件所在地、担保評価、資金使途などを審査します。商品により一括、年金形式、随時借入があり、毎月は利息のみを支払うタイプもあります。契約終了時に元金を一括返済します。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、満60歳以上を主な対象とする住宅融資保険付きのリバースモーゲージ型住宅ローンです。住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローン借換えなど住宅関連用途に利用し、取扱金融機関ごとに条件が異なります。

メリット

• 自宅に住み続けながら資金調達できる
• 毎月返済を利息のみとする商品では負担を抑えやすい
• 高齢で一般住宅ローンが難しい場合も選択肢になる
• リフォーム、建替え、住み替え等へ使える商品がある

デメリット・リスク

金利上昇

変動金利なら利息負担が増えます。元金が減らないタイプでは、借入残高が長期間残ります。

担保評価の見直し

土地・建物価格の下落により、追加返済や借入停止が生じる商品があります。評価方法と見直し頻度を確認します。

長生きリスク

年金形式では借入限度へ達する可能性があります。終身で住める条件、契約終了事由を確認します。

相続への影響

死亡時に相続人が元金を返せなければ、自宅を売却することがあります。相続人が家を残したい場合は、返済資金を準備できるか話し合います。

ノンリコース型とは

担保物件の売却代金が借入残高に足りなくても、相続人へ不足額の返済を求めない方式です。リコース型は不足額の返済が必要となる場合があります。金利等も含めて比較します。

リースバックとの違い

リバースモーゲージは所有権を保持したまま担保に入れます。リースバックは自宅を売却して代金を受け取り、その後は賃貸借契約を結び家賃を払って住みます。所有権、毎月負担、修繕、退去、買戻し条件が異なります。

よくある質問

マンションでも利用できますか？

商品と地域、築年数、担保評価によります。戸建て土地を重視する商品もあります。

配偶者は死亡後も住めますか？

連帯債務や契約引継ぎ等の条件によります。自動的に住み続けられると決めつけず確認します。

途中で自宅を売れますか？

残債を返済し抵当権を抹消できれば検討可能です。金融機関へ事前相談します。