GOOD EYE 不動産の味方｜投資

ワンルーム投資は儲かる？表面利回りでは分からない収支とリスク

ワンルーム投資で利益が出るケースはありますが、「家賃でローンを払えるから必ず儲かる」とはいえません。購入価格、家賃、空室、管理費、修繕積立金、税金、金利、売却価格を含めた手取り収支で判断する必要があります。

利益は家賃と売却から生まれる

不動産投資の利益は、保有中の賃貸収入と、将来売却した際の損益から考えます。毎月黒字でも購入時・売却時の諸費用を含めると全体では赤字、反対に月々の利益が小さくても長期保有後に利益が残る場合があります。

表面利回りだけでは判断できない

表面利回りは「年間想定家賃÷物件価格」で示されることが多く、分かりやすい一方、支出を反映しません。確認すべき主な費用は次のとおりです。

• 管理費・修繕積立金
• 賃貸管理委託料
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• 入退去時の修繕・募集費用
• 空室・家賃滞納
• ローン利息
• 購入・売却時の諸費用

「実質利回り」も広告ごとに計算範囲が違うことがあるため、元の数字を確認します。

主なリスク

空室と家賃下落

駅距離、築年数、設備、競合物件、人口・世帯動向で入居需要は変わります。現在の家賃が将来も続く前提にしないことが重要です。

管理費・修繕積立金の上昇

建物の高経年化や工事費上昇により負担が増えることがあります。長期修繕計画、積立残高、滞納状況、総会議事録を確認します。

金利上昇

変動金利で借りる場合、返済額や利息負担が増える可能性があります。空室と金利上昇が同時に起きる試算も必要です。

売りたい価格で売れない

投資用物件の価格は、買主が期待する利回りや融資環境の影響を受けます。ローン残高より売却手取りが少なければ、自己資金が必要です。

「節税になります」の注意点

減価償却等で所得税・住民税が一時的に減る場合がありますが、節税額だけを利益と考えるのは危険です。赤字の原因が実際の支出なら資産は増えていません。売却時の税金や減価償却の影響も税理士へ確認します。

契約前に行う収支試算

家賃を下げ、空室期間を置き、管理費・修繕積立金と金利を上げた複数ケースを作ります。サブリースの場合も賃料改定、免責期間、修繕負担、解除条件を契約書で確認してください。

よくある質問

頭金なしでも始められますか？

融資可能でも安全とは限りません。諸費用、空室、修繕に耐える現金余力が必要です。

新築ワンルームなら空室になりませんか？

新築も将来は中古になります。立地、賃料、競合、管理状態を確認します。

営業電話で即決を求められました

その場で契約せず、重要事項、収支根拠、ローン、解約条件を独立した専門家にも確認しましょう。