GOOD EYE 不動産の味方｜住宅ローン

住宅ローンで不動産投資できる？居住用ローンの目的外利用に注意

結論からいうと、自分が住む意思のない投資物件を、居住用の住宅ローンで購入してはいけません。住宅ローンは本人や家族が居住する住宅を取得するための商品であり、賃貸収益を目的とする物件には不動産投資ローン等を利用します。

なぜ住宅ローンの方が低金利？

自宅は生活の基盤であり、投資物件より返済を継続する動機が強いこと、制度上の支援があることなどから、住宅ローンは投資用融資より金利・期間が有利な傾向があります。その条件を投資へ流用すれば、金融機関へ申告した利用目的と異なります。

不適正利用が判明すると

• 契約違反として一括返済を求められる
• 優遇金利を取り消される
• 住宅ローン控除を受けられない、修正が必要となる
• 虚偽資料等があれば法的問題になる
• 今後の融資審査へ影響する

住宅金融支援機構は、フラット35を自ら居住する住宅の取得に限定し、投資目的の取得には利用できないと明示しています。「住民票だけ移せばよい」「一度住んだことにすればよい」という勧誘に応じてはいけません。

転勤などで後から貸す場合

購入時は実際に居住していても、転勤、介護、離婚などで一時的に住めなくなることがあります。この場合も、自分の判断だけで賃貸募集を始めず、借入先へ事前に事情と期間を相談してください。

金融機関が一時賃貸を認めるか、金利・商品変更を求めるかは契約と事情で異なります。住宅ローン控除、火災保険、マンション管理規約、定期借家契約、再入居時期も確認します。

賃貸併用住宅なら使える？

自宅部分と賃貸部分がある住宅は、居住部分の床面積割合、収支、担保評価などにより住宅ローンを利用できる場合があります。ただし、全体を住宅ローンで賄えるとは限りません。計画を隠さず、対応する金融機関へ相談します。

セカンドハウス・親族居住用は？

別荘、週末住宅、親族が住む家などには、専用ローンや条件付きの商品があります。一般の住宅ローンと同じ扱いとは限りません。「将来自分も使う」という曖昧な説明で申し込まず、実際の用途を伝えます。

投資をするなら確認すること

投資用ローンでは、本人の収入・信用情報に加え、家賃、空室、修繕、管理費、物件価値が審査されます。住宅ローンより金利が高く、融資期間や自己資金も異なるため、税引後の手残りで判断します。

よくある質問

住宅ローン返済中の部屋を民泊にできますか？

ローン契約、管理規約、法令、保険等の確認が必要です。無断で始めず金融機関と自治体へ相談してください。

転勤中だけ貸すなら問題ありませんか？

自動的に認められるわけではありません。期間と帰任予定を借入先へ説明し、書面で取扱いを確認します。

投資用と知らず勧められました

契約・送金前に手続きを止め、金融機関へ直接確認してください。業者の説明だけを信じず、虚偽申告へ協力しないでください。