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固定資産税とは？住宅購入後に毎年かかる税金を分かりやすく解説

固定資産税は、土地・家屋・償却資産の所有者に市町村が課税する税金です。住宅の場合は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が、その年度の納税義務者になります。

税額の基本的な考え方

基本式は「課税標準額×税率」です。大阪市の固定資産税率は1.4％ですが、評価額に単純に1.4％を掛ければ必ず納税額になるわけではありません。住宅用地の特例や新築住宅の減額、負担調整などがあるためです。

評価額は購入価格とは別物で、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて市町村が決定します。土地・家屋は原則3年ごとに評価替えが行われます。

土地と建物で計算が分かれる

土地

住宅の敷地には住宅用地特例があります。小規模住宅用地では、一定範囲の固定資産税の課税標準が価格の6分の1となるなど、税負担が軽減されます。住宅を取り壊すと翌年度から適用されなくなる場合があるため、空き家解体の時期には注意が必要です。

建物

家屋は再建築価格を基に、経年による減価などを反映して評価されます。一定要件を満たす新築住宅には、一定期間、固定資産税額を2分の1にする措置があります。適用期間終了後は本来の税額に戻るため、急に上がったように感じることがあります。

都市計画税との違い

市街化区域内の土地・家屋には、固定資産税と一緒に都市計画税が課税されることがあります。大阪市の都市計画税率は0.3％です。償却資産は都市計画税の対象ではありません。

売買時の精算は当事者間の取り決め

年の途中で売却しても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者です。不動産取引では引渡日を基準に日割り精算することが一般的ですが、これは売主・買主間の契約上の精算で、納税義務者が途中で変わるわけではありません。

購入前に確認するもの

• 固定資産税・都市計画税の課税明細書
• 新築住宅の減額期間と終了後の概算
• 土地に適用されている住宅用地特例
• 引渡年度の精算方法と起算日
• 未完成の新築では見込額であること

よくある質問

売買価格が高いほど固定資産税も同じ割合で高くなりますか？

売買価格と固定資産評価額は別の基準で決まるため、単純には連動しません。

1月2日に売却したら誰が納めますか？

その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者です。買主負担分をどう精算するかは売買契約で定めます。

中古住宅にも軽減はありますか？

土地の住宅用地特例などは中古住宅でも対象になり得ます。建物の新築減額は築年数と要件を確認します。