GOOD EYE 不動産の味方｜住宅ローン

住宅ローンとは？仕組み・金利・審査・返済方法をやさしく解説

住宅ローンとは、自分や家族が住む住宅の購入・建築などを目的として、金融機関から長期間お金を借りるローンです。

借入額が大きく返済期間も長いため、「いくら借りられるか」だけでなく、金利、返済方法、諸費用、購入後の生活費まで確認する必要があります。

住宅ローンに利用できるもの

一般的には、土地・戸建て・マンションの購入、注文住宅の建築、住宅購入と同時に行うリフォームなどが対象です。諸費用を借りられる商品もありますが、対象や金利は金融機関と審査内容によって異なります。

投資用物件、事業用物件、自由な用途の資金には通常の住宅ローンを使えません。

金利タイプ

変動金利

市場環境などに応じて適用金利が見直されます。当初金利が低く見えることがありますが、将来の返済額が増える可能性を考える必要があります。

全期間固定金利

借入時に返済終了までの金利が決まります。返済計画を立てやすい一方、当初金利は変動金利より高い場合があります。

固定金利期間選択型

一定期間の金利を固定し、期間終了後に改めて金利タイプを選ぶ商品です。終了後の条件や優遇幅も確認しましょう。

金利水準や商品条件は変わるため、申込時点の金融機関の正式な説明で比較してください。

返済方法の違い

元利均等返済

元金と利息を合わせた毎回の返済額が原則一定になる方式です。家計管理をしやすい反面、同条件の元金均等返済と比べて総利息が多くなる傾向があります。

元金均等返済

毎回返す元金を一定にする方式です。当初の返済額は大きくなりますが、返済が進むにつれて利息と返済額が減ります。

ボーナス返済

ボーナス月の返済額を増やす方法です。賞与が減る可能性も考え、依存しすぎない計画が必要です。

審査の流れ

1. 資金計画と借入希望額を整理する
2. 事前審査を申し込む
3. 物件を決めて売買契約を結ぶ
4. 本審査を申し込む
5. 金銭消費貸借契約を結ぶ
6. 決済日に融資が実行される

審査では収入、勤務状況、他の借入れ、返済負担、信用情報、健康状態、物件の担保評価などが確認されます。事前審査の承認は本審査の承認を保証するものではありません。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（団信）は、返済中に契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合などに、保険金で住宅ローン残高を返済する仕組みです。保障範囲、加入条件、金利上乗せの有無は商品ごとに異なります。住宅金融支援機構の団信案内なども参考にしてください。

健康状態によって一般団信へ加入できない場合でも、引受基準の異なる団信や、団信加入を必須としない商品を検討できることがあります。

住宅ローンにかかる主な諸費用

• 融資事務手数料
• 保証料
• 金銭消費貸借契約書の印紙税
• 抵当権設定登記費用
• 司法書士報酬
• 火災保険・地震保険料
• 団信の上乗せ費用

表示金利だけでなく、諸費用を含む総負担で比較しましょう。

借りられる額と返せる額は違う

金融機関が融資可能と判断する金額が、家計にとって無理のない金額とは限りません。固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金、戸建ての修繕費、教育費、車、老後資金も含めて考えます。

よくある質問

頭金なしでも借りられますか？

物件価格全額や諸費用を含めて借りられる場合はあります。ただし、審査、担保評価、金融機関により異なり、契約時の手付金など一時的な現金が必要になることがあります。

事前審査は物件が決まる前でもできますか？

概算相談に対応する金融機関はあります。正式な事前審査では物件資料が必要な場合があるため、検討状況を伝えて確認します。

繰上返済はした方がよいですか？

利息を減らせますが、手元資金が少なくなる点に注意します。生活予備費、教育費、住宅修繕費を残して判断しましょう。