GOOD EYE 不動産の味方｜借地・土地

借地権とは？所有権との違い、種類と売買時の注意点

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を使用する権利です。土地は地主が所有し、借地人は地代を支払い、その土地上の建物を所有します。

土地と建物の所有者が異なるため、所有権物件より価格を抑えられる場合がある一方、建替え、売却、住宅ローン、契約更新などで地主との調整が必要です。

借地権・底地・所有権の違い

• 借地権：借地人が建物所有のため土地を使う権利
• 底地：借地権が付いた土地について地主が持つ所有権側の権利
• 所有権：土地を自ら所有し、法令の範囲で使用・処分できる権利

借地権付き建物を購入すると、建物の所有権と土地の借地権を取得します。土地所有権を取得するわけではありません。

借地権には地上権と土地賃借権がある

借地借家法上の借地権は、建物所有を目的とする地上権または土地賃借権です。

地上権は土地を直接支配する物権で、原則として地主の承諾なく譲渡できます。土地賃借権は地主との契約に基づく債権で、譲渡や転貸には原則として地主の承諾が必要です。住宅地の借地では土地賃借権が多く見られます。

普通借地権とは

1992年8月1日以後に設定された普通借地権の当初存続期間は原則30年以上です。更新後は最初の更新が20年以上、その後は10年以上となります。

期間満了時、借地人が更新を請求し建物が存在するなど一定の場合、地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です。契約期間が終われば必ず土地が戻るとは限りません。

1992年7月31日以前からの借地関係には旧借地法が適用される場合があります。建物構造、契約更新、再築などの扱いが現行法と異なるため、契約開始時期を確認します。

定期借地権とは

一般定期借地権

存続期間50年以上で設定し、更新、建物再築による期間延長、期間満了時の建物買取請求をしない特約を公正証書等の書面で定めます。満了時は原則として建物を取り壊し、土地を返還します。

事業用定期借地権

事業用建物の所有を目的に10年以上50年未満で設定します。居住用建物には利用できず、契約は公正証書で行います。

建物譲渡特約付借地権

設定後30年以上経過した日に、建物を相当の対価で地主へ譲渡する特約を設ける借地権です。建物の譲渡により借地関係が終了します。

借地権付き住宅のメリット

• 土地所有権を買わないため、所有権物件より価格が低い場合がある
• 立地のよい場所で住宅を取得できる可能性がある
• 土地の固定資産税・都市計画税は原則として地主が負担する
• 定期借地権では契約終了時期が明確

ただし地代、更新料、承諾料、保証金、解体費などを含む総費用で比較する必要があります。

デメリット・注意点

地代がかかる

毎月・毎年の地代が必要です。契約や経済事情に応じて地代増減の協議が生じることがあります。住宅ローン完済後も地代は続きます。

建替え・増改築に承諾が必要な場合がある

契約で増改築禁止特約がある場合など、地主承諾と承諾料が必要になることがあります。購入後のリフォーム計画も、契約書を確認してから進めます。

売却時に地主承諾が必要

土地賃借権を第三者へ譲渡する場合、原則として地主の承諾が必要です。譲渡承諾料の条件、買主の信用、契約書の名義変更を調整します。

地主が承諾しない場合、裁判所の許可を求める借地非訟手続を検討できる場合がありますが、時間と費用がかかるため弁護士へ相談します。

住宅ローンの選択肢が限られる

金融機関は借地契約の残存期間、地主承諾、建物・借地権への担保設定、定期借地権の終了時期などを審査します。所有権物件と同じ条件で借りられるとは限りません。

購入前に確認する書類と条件

1. 土地賃貸借契約書、更新契約書 2. 借地権の種類と設定時期 3. 契約期間・残存期間・更新条件 4. 地代、更新料、保証金 5. 譲渡・建替え・増改築の承諾条件 6. 承諾料の定め 7. 地主の本人確認と所有権登記 8. 建物登記、境界、接道、再建築条件 9. 住宅ローンを利用できる金融機関 10. 定期借地権終了時の解体・返還条件

契約書が古い、口約束が多い、相続で地主が複数いる場合は、売買前の整理に時間がかかります。

借地権の価格

借地権価格は、更地価格に一定割合を掛ければ実売価格が決まるものではありません。国税庁の路線価図にある借地権割合は、主に相続税・贈与税評価で使う指標です。

実際の売買価格は、地代、残存期間、更新・承諾条件、住宅ローン、建物状態、地主との関係、市場性などで変わります。

よくある質問

Q. 借地権なら土地の固定資産税は払わなくてよいですか？

土地分は原則として地主へ課税されますが、地代として間接的に負担しているとも考えられます。建物の固定資産税は建物所有者である借地人へ課税されます。

Q. 地主が変わったら退去しなければなりませんか？

地主の変更だけで借地権が当然に消えるわけではありません。ただし第三者への対抗要件や契約状況が重要なため、建物登記などを確認します。

Q. 借地権を地主に買い取ってもらえますか？

地主に当然の買取義務があるとは限りません。底地と借地権を統合するメリットはありますが、価格と条件の合意が必要です。

まとめ

借地権は、他人の土地に建物を所有するための権利です。取得価格だけでなく、地代、更新、承諾、残存期間、住宅ローン、売却時の条件まで確認しましょう。古い契約ほど、売買前の権利調査が重要です。